27歳で新築区分マンションの不動産投資を始めた話 Part 1 【マンションオーナーになりました】

不動産投資
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このブログを始めておよそ2ヶ月が経ちましたが、ようやくここまで来ました。

今回は、オーナーになった記念として、投資用物件の購入に至った流れや、不動産を購入するポイントを紹介しようと思います。

実はTA○○○○でマンションを購入しようとしていた

セミナーを通して不動産投資に対する魅力も高まった、ただ・・・

今とはなっては凄惨な企業になってしまいましたが、不動産に興味を持ち始めた当時はIoTを活かした物件を取り扱う新しい時代の勢いがある不動産業者として興味を持っていました。

セミナーも頻繁に開催されており、住宅ローンと投資ローンの違いも、融資と借金の違いも、本当に何も分からなかった私に一から基礎知識を教えてくださいました。

契約に至らなかった理由は主に以下の3点でした。

  • 結婚式前でそこまで投資資金がなかった
  • 妻の説得が上手くいかなかった
  • 狙っていた物件が僅差で取られてしまったが、その後、微妙な物件を半ば強制的に紹介されるようになった

そもそも見切り発車でセミナーに参加したことが良くなかったのですが、結婚式前というタイミングが悪い時期だったこともあり、一旦不動産投資は見送りました。

結婚式が終わり、再び不動産を検討

新築物件メインの不動産業者との出会い

結婚式や新婚旅行が終わり、一度に大きな出費が発生することは当分ないだろうということで、改めて妻に相談をし不動産投資を検討しました。

まず検討したのは、プロパティエージェント という不動産会社です。

選んだ理由は、検索したら一番ランキングが高かった、それだけです😂

実際に会って、打ち合わせを行いました。

前回の反省を活かし、妻に初回の打ち合わせから同席してもらい、0から一緒に不動産投資について学び直すスタンスで臨みました。

前回買い損ねたような利回りの良い中古マンションを求めていたのですが、ここは新築マンションをメインで取り扱う不動産業者だったのです…!

中古物件を取り扱う不動産業者を検討

まずは条件を合わせる

多少なりとも知識はあり、新築マンションはプレミアが付くのは知っていたため、一旦退いて、築浅の中古物件を紹介する業者を探しました。
(結婚関連のイベントで知り合ったファイナンシャルプランナーの方に紹介してもらいました)

事前にプロパティエージェントの方に、投資物件のシミュレーション表を貰っていたので、それを参考に条件を提示して、これよりも条件の良さそうな物件を紹介してもらい比較しました。

重要なポイントとして

  • 賃料下落率
  • 売却価格下落率
  • 修繕積立金
  • 雑費(エアコンの修理費など)

可能な限り同じ条件に合わせてもらいます。

基本的にどの業者も「利益が出る物件」に見えるように調整が入るためです。

不動産の知識が足りていなくても「これと同じシミュレーションで作ってください」というだけでクリアな比較が出来ます。

物件を自分なりにチェックするポイント

平均家賃と離れた家賃設定になっていないか

よく「表面利回りが○%の高利回り物件」として紹介されているのを見かけますが、表面利回りは家賃によってある程度自由に変えることが出来るのであまり意味がないものです。

物件価格が下落したことによって表面利回りが高くなっているパターンがあるので、新築プレミアの影響で家賃を高めに設定していた場合は、後々家賃見直しが発生して利回りが下がる恐れがあります。そもそも見直しが発生する時点で空室の時期が長いということです。

家賃の見直しと空室リスクの根本的な原因は周辺物件と比較して家賃が高めになっていることです。それを防ぐために平均家賃を出している賃貸物件掲載サイト(SUUMOなど)で家賃が不自然な賃料になっていないかを確認します。

こちらについては両物件ともに特に極端な家賃設定にはなっていませんでした。

取扱金融機関がどれくらいあるか

取扱金融機関は不動産業者の信用に左右されます。

もちろんオーナー自身の属性にも関係しますが、信用が高い業者ほど取扱金融機関が多く、金利が低いローンを提供してもらいやすくなります。

時期にもよるのですが、属性次第では1.5%~2.0%になるかと思います。

今回比較した業者では、ほんの少し金利が高くなってしまいました。

サブリース契約かどうか

サブリース契約かどうかも重要です。
サブリース契約とは直訳すると、又貸し契約といい、管理者が自分の上にいる状態で物件を管理することになります。

  • 23区のマンションで空室リスクが比較的少ない
  • リフォームや家賃の決定などの諸々の権限がなくなる
  • 家賃保証がずっと保証されるわけではない

などから「サブリース契約」はあまりオススメしません

比較した中古物件はサブリース契約が必須となっており、家賃保証のメリットはあってもあまり進んで購入をしたいとは思いませんでした。

結果的に、紹介してもらった中古物件とプロパティエージェントの新築物件を比較した結果、ほとんど差がなく、残ったのが「新築であること」だけでした。

マンションには耐用年数があるため、ほぼ同じなら新築の方が良いという判断で、プロパティエージェントでの契約を進める流れになりました。

もっと簡単にチェックする方法

自分なりにチェックをする方法は紹介しましたが、物件を購入する際、仲介業者と打ち合わせをしながら進めると思うのですが、はじめての場合は特に、複数の業者と打ち合わせをした方が良いです。

理由としては、

  • 知識がなくても、両者がそれぞれ打ち合わせで確認するポイントなどのサポートしてくれる。
  • 業者同士が互いに指摘しあい、両者の問題点が浮き彫りになる。
  • 「AではサービスしてくれたのにBではサービスしてくれないのですか?」などの提案ができる😋

などがあり、自分は特に何もやっていないのに、どんどん良い条件になっていくだけではなく、言われて始めて「そういえば把握していない」と気付く疑問点も浮き彫りになります。

本を読んで勉強してから挑もうとするのは素晴らしいことです。

ただ、本物の資料を見て、提示情報の漏れや見落としがちな部分、検討が甘い部分などをプロの視点で指摘し合っているものを見ると、違った学びがあります。

不動産業者を選ぶ決め手となったポイント

プロパティエージェントで不動産を購入する決め手となった部分は

  • 上場企業という信頼性がある
  • 基本的にネガティブにシミュレーションしてくれる
  • 物件の質が高い割に、親切価格
  • サポートが手厚い

の4つです。

上場企業という信頼性

上場企業かどうかは個人的には大きなポイントでした。

上場企業の義務として、四半期ごとに決算を公表しなければなりません。
また株価からもその企業が上手く行っているかを知ることが出来ます。

嘘で固める例外も極稀にいますが、細かい情報を外部に公表していることは町の不動産屋さんにはない良いところです。

なにより会社の信用が高ければ、取扱金融機関の幅も増え、必然的にお得に融資を受けられやすくなります。

初めてでどこから手を付ければ良いか分からない、だからこそ上場企業に頼りました。

基本的にネガティブにシミュレーションしてくれる

通常、商売において、都合の悪いところは隠し、都合の良いところを強調するのが普通ですが、プロパティエージェントでは全体的にかなりネガティブなシミュレーションを作ります。

修繕積立金が不足し大型修繕で不足分を徴収されてしまうリスク、賃料が周辺地区の平均を上回り空室が発生するリスク、売却益が下がるリスクなど諸々の事態を考慮してもらえます。

そのため、新築の割に賃料が安かったり、利益がほぼ出ないシミュレーションになります。

しかし、利益が出ないシミュレーションの分、不測の事態は起きにくい物件になります。

安定する投資を行いたい方や、慎重に物件を選びたい方におすすめと言えます。

物件の質が高い割に、親切価格

物件の質が高いというのは、

当社では、用地を仕入れる際に、「スコアリング」という当社独自の手法を用いて、定量的な尺度により用地を評価しています。

http://www.propertyagent.co.jp/service/quality

とあるように、かなり厳選して仕入れているようです。

これに関しては理解度が低いため、100%は信用はしていないです😅

しかし、実際に他社の紹介した中古物件と比較した際の価格差、実際の物件の雰囲気や立地を見ても、かなりお買い得に感じました。

サポートが手厚い

一番良いと感じたのはサポートが手厚いことです。

購入の意志を出すまでの間、不動産投資に関する知識を毎回近所の喫茶店でマンツーマンで教えて頂き、1度で終わらず、数回に分けてレクチャーしてもらうことによって、家に帰って疑問に思ったことや怪しいと思ったことを洗い出して、質問をするということを繰り返し行っていました。

マンションの購入に関しても、強要をすることはなく、「我々から教えることはもうありませんが、どうしますか?」という雰囲気で勧めてくださったのは信頼感がありました。

今後の確定申告のサポート(完全依頼じゃないので安心)や懇親会やパーティーがあったりと、売って終わりではなく、オーナーを大切にしてくれる雰囲気があり、そこが凄く惹かれた理由です。

まとめ

このブログの方針

このブログでは今回の不動産投資で実際に収支がどうなり、結果的に得をするのか損をするのかを検証していきます(毎月更新)

はじめに言っておきますが、今回購入した物件は、新築ほぼフルローン持ち出しが発生する危険要件の役満のような物件です。一般的には買うべきではない物件と言われています。

常識的に考えたら絶対に買わない物件ですが、まず行動をしてみるを信条にし、このブログを運用します。

不動産投資をやりもせずに「この物件は怪しいから辞めるべきだ」と口だけ達者な人に、こういうケースもあるのだと証明していきたいです。

逆に不動産投資を悩んでる人はこのブログを通して、本当に気をつけるべきことは何かを知ってもらえれば幸いです。

現在の収支

日時ローン残債
(before)
ローン返済持出金繰上返済今月支払額ローン残債
(after)
支払総額
7月末28,250,00000250,000250,00028,000,000250,000

ということで現在の収支です。

ローン残債以外の項目では、赤字が支出、黒字が収入になります。

上記表は、物件価格が28,250,000円だったのですが、端数を頭金として支払った形になります。

果たしてこれが数年後どうなるのか、温かく見守っていただければと思います。

ここまで読んで頂きありがとうございました!

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