27歳で新築区分マンションの不動産投資を始めた話 Part 13 【2019年7月〜2020年7月まとめ】

不動産投資
この記事は約4分で読めます。

このブログを始めたきっかけとなった不動産投資ですが、7月末を持って、ちょうど1年間運用したことになりました!🎉🎉

1年前「どうして新築区分に至ったか」なんて記事を書いていたのが懐かしいですね…(;´Д`)

コロナなどの問題がありましたがこの1年間は入居率100%で運用することが出来ました。

今回は普段通りの月次報告に加えて1年間のまとめをしていこうと思います。

住民税の決定

先日行った確定申告で不動産投資で発生した赤字分の税金は還付されましたが、削減された収入の住民税が今年度適用されるようになります。

今年度は 90,200 円分の住民税の控除が入りました。

そのため普段の給与で引かれる住民税が毎月 7,600 円減ります。

累積収支発表

全体収支(直近3ヶ月)

日時ローン残債 (before)収益 (経費込)ローン残債 (after)
5月末27,504,26992,64027,454,442 (▼49,827)
6月末27,454,44292,64026,905,455 (▼548,987)
7月末26,905,45592,64026,856,400 (▼49,055)

自己資金変動(直近3ヶ月)

日時繰上返済持出金税金支払総額
5月末03,300-33,852493,327
6月末500,0002,75376,5001,072,580
7月末01,704-90,200984,084

先月の繰上返済の影響で毎月の支払いが減り、持出金が5月末と比較するとおよそ半分となりました。

また住民税の差額に関しても税金として合算して、毎年7月に調整を行います。

2019年期のまとめ

この1年の記録をまとめたのが以下の表になっています。

まとめると、

  • 繰上返済を80万円行ったが、支払総額は98万円なので、実質18万円の赤字
  • 不動産取得税が19万円と高額で赤字分を大きく占めている
  • 不動産の節税効果で1年目においては固定資産税や持出金分の赤字は打ち消すことが出来た

ということがわかります。

2年目以降は、

  • 繰上返済を続けて持出し金は減る
  • 不動産取得税は発生しないので赤字分は軽減される
  • 不動産取得に関わる経費がなくなるので、節税効果は薄れる

という形になりそうです。

税金に関しては年々節税効果は薄れるので、経費をやりくりして良い感じにしたいですね…(-_-;)

1年間運用してみた率直な感想ですが「意外とマイナスが少ないじゃん」という印象です。というか税金の支払いを除くとプラスじゃん。。

もちろん減価償却されているので、完全に得しているとも言えないのですが、今の時点では良い感じな気がします。

不動産投資において区分マンションは地雷と言われてますが、確かに不動産投資で一発逆転や早期退職を狙っている人にはオススメしません。

理由は見ての通り、抱える借金に対して全然利益が出ないからです。

「もっといい物件頑張って探せよ」って話にもなるんですが、客付けに奮闘したくもなく、やりながら勉強していきたい性格だったのでこんな感じで記事にしています。

明確な目標もなく漠然と定年近くまで働く予定なのであれば、とりあえず今働いていることを利用してローンを組んで、1つ収益物件を所有してみるのはありなんじゃないかなというのが個人的な主張です。

TwitterやYouTubeを見るとキラキラしている人が目立ちますが、ほとんどの人は明確な目標もなく漠然と定年近くまで働くんですから…(´・ω・`)

また、新築は新築プレミアムがあるから買うべきでないも誤った認識だと思っていて、中古でも普通に仲介料として数百万取っていくところがあります。

中古or新築で判断する以前にその物件がその土地の家賃相場に合っているかを見て判断すべきです。

だいたい新築は家賃が高いのでそこまで間違いではないんですが、その言葉だけが一人歩きしている感じがします。中古でも普通に相場に見合わない金額で流れていることありますよ。。中古でババを引かされたら残耐用年数の分、新築よりも悲惨なので気を付けましょう。。

プログラミングに関してこれまでコメント頂いてきましたが、不動産投資に関しても相談程度であればお話できます〜(一発逆転系の投資ではないですが、、)

ここまで読んで頂きありがとうございました!

コメント

タイトルとURLをコピーしました