27歳で新築区分マンションの不動産投資を始めた話 Part 16 【繰上返済って効果あるの?】

不動産投資
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当ブログでは不動産投資の記録を毎月行っていますが、繰上返済も年に2回ボーナス月に行っています。

今回は繰上返済ってそもそもどんな効果があるの?という疑問を改めて整理して記事にしたいと思います。

繰上返済の種類

繰上返済には2つの返済方法があります。多くの銀行ではこれから紹介する2つの返済方法を選択することが出来ます。

期間短縮型

まずは期間短縮型という返済方法です。繰上返済した分だけ『支払い期間』が短縮されます。

毎月の支払いで元金の割合が少ない支払い初期であるほど短縮期間が短くなります。

返済した元金の期間分の利息を払う必要がなくなる分、お得になります。

返済額軽減型

一方で繰上返済金を毎月の返済額の軽減に当てるのが、返済額軽減型です。

繰上返済のお金を今後支払う期間分の毎月の支払いの底上げに使うイメージです。

先に返済するため繰り上げ後の利息分が軽減されます。軽減された利息分がお得になります。

繰上返済金を毎月の返済額の軽減に当てるため、序盤ほど軽減効果の体感は少ないです。

繰上返済を行う際に注意すること

繰上返済したほうが基本的にお得なのですが、念頭におくべきことをまとめます。

利息が減る=節税効果もほんの少し落ちる

不動産投資において利息は経費です。また繰上返済での出費は経費になりません。

ただ繰上返済をしても余程の額を繰上返済をしない限り利息が大幅に下がったりはしないので、あまり気にしなくてもいいです。減価償却費などの他の経費のほうが節税に効きます。

余談ですが、繰上返済をする度に今後の利息が変わるため確定申告の手間が変わります。

そのため、お金が貯まっていても出来るだけまとめて繰上返済をするようにしています(私はボーナス月にしています)

不動産関係のローンの金利は他のローンに比べるとめちゃめちゃ低い

不動産投資のローンの金利は低いです。住宅ローンなんかはもっと低いです。

「繰上返済をする」ということはある程度固まったお金が手元から無くなるということです。

車を購入する予定の場合、繰上返済をしてカーローンを契約するよりも、繰上返済をせずに車を現金で買ってしまったほうがずっとお得です。

直近で車を購入する予定なんかなくても、今後の病気や事故ための貯蓄として繰上返済しないのも1つの選択肢です。また、団信があるため完済前に亡くなってしまった場合ローンが消えるので繰上返済せずに貯蓄していたほうが家族に遺す資産が増えてしまうなんてことも十分あり得ます。

将来的な目標に合わせた繰上返済を

定年後も支払いが続く場合

定年後は年金生活になりますが、投資物件からの収益が安定しているといっても、万が一退去が起こった際などに生活費から切り崩さなければならない可能性は消しておくべきでしょう。

『老後資金』のために資産運用をしているのであれば老後に負担を掛けないように期間短縮型で早めに支払いを行いましょう。

次の物件をどんどん買いたい場合

返済効率が良い期間短縮型でも良いのですが、物件を買いたい(次の融資を受けたい)場合は、返済比率を下げるために返済額軽減型をおすすめします。

返済比率とは年収に対する年間返済額の割合のことで融資の審査に影響します。

400万円の人が年間100万円の収益物件を購入して年間100万円返済する場合、返済比率は

100(万円) / (400 + 100) (万円)  = 20 %

となりますが、更に同じ物件を購入する場合は、

(100 + 100) (万円) / (400 + 100 + 100) (万円) = 33 % 

となります。返済比率が低いほど、返済に余裕があると判断できるため融資を受けやすくなります。

このように年収を上げることも融資枠を増やし融資を受けやすくする方法となりますが、繰上返済によって返済比率を下げることで融資を受けやすくすることもできます。

繰上返済しない方が良いことも

前述したとおり、不動産のローンは金利が低いため敢えて繰上返済をせずに貯蓄に回したり、大きな買い物を行う資金にすることも1つです。

自分の将来を考えて今繰上返済すべきなのかをよく考えて実行するようにしましょう。

累積収支発表

全体収支(直近3ヶ月)

日時ローン残債 (before)収益 (経費込)ローン残債 (after)
8月末26,856,40092,64026,807,278 (▼49,122)
9月末26,807,27892,64026,758,088 (▼49,190)
10月末26,758,08892,64026,708,831 (▼49,257)

自己資金変動(直近3ヶ月)

日時繰上返済持出金税金支払総額
8月末01,7040985,788
9月末01,7040987,492
10月末01,7040989,196

ここまで読んで頂きありがとうございました!

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