27歳で新築区分マンションの不動産投資を始めた話 Part 19 【サブリース契約は損をする?】

不動産投資
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先日、東洋経済でサブリース契約について新しい法律についての記事がリリースされていました。

解約できない!マンション「サブリース」の罠 | 不動産
トラブルが後を絶たなかった「サブリース」にメスが入った。国土交通省は2020年12月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリースに関連する規制を先行して施行した(通称:サブリース新法)…

今回はサブリースについて個人的な見解を述べていきたいと思います。

なお今回の記事は国土交通省から発表されている サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン を参考にします。

サブリース契約をオススメできない理由

サブリース契約は手数料が高すぎる

通常の契約とサブリース契約がどう違うかは以下の図で説明できます。

通常の契約(受託管理のみ)の場合は、借りる人が貸す人と契約を結んで貸します。

サブリース契約の場合は、サブリース業者に委託した上で、サブリース業者が借りる人と契約します。

つまり、お金のやり取りの中にサブリース業者が入ることで手数料分所有者に流れるお金が減ります。

管理受託にもお金は掛かりますがサブリースよりはずっと手数料は低いです。

そもそもの話、家賃を保証する前にサブリースの手数料分家賃を下げたほうが入居者も負担が減るし、入居率も上がるのではないでしょうか?

「入居率が低いからサブリース契約を選んで安全に運用したい」というのも次の家賃保証に触れますが、家賃が下落するリスクが高まるため原因に対する対応としては不十分だと思っています。

そういった意味でもサブリース契約は無駄と判断しています。

サブリース契約は家賃保証しない

よく勘違いされるのは『サブリース契約は家賃保証』というものです。

確かにサブリース契約は空きが出ても必ずサブリース業者が支払いを行うため、支払いの保証はされていますが、家賃価格の保証はされないのです。

サブリース契約は、所有者とは『家賃の○%を所有者に支払う』ルールで行われた上で、居住者とはサブリース業者が決めた価格で契約をするためです。

更新のたびに家賃が下げられることもあるようです。

ここを勘違いして大きなダメージを負う人が多いので、もし家賃が保証されると思っていたら認識を改め直したほうが良いと思います。

基本的にサブリース業者に逆らえない

厄介なのがこのルールです。

最初の図を見ると分かるのですがサブリース契約はマンション経営のサポートなどではなく、賃貸借契約によってサブリース業者に物件を貸し、それを又貸しして入居者に住まわせます。

賃貸に住んでいていきなり物件の所有者から「明日から親族泊めるから出ていって」と言われたら困るのと同じように、いきなり所有者が「サブリース契約辞めたいので契約解除して」と言えないのです。

逆にサブリース業者は借りている側なので、運用で不都合があったら契約を切ることが出来ます。

家賃の下落は止められず契約を切ることも出来ないのは、所有者には優しくない契約だなと感じます。

今回の新法でどう変わるか

サブリース契約に関して新しくルールが定義されたは良いですが具体的にどうなったのでしょうか?

デメリットを伝えることが義務化された

またまた引用ですが、以下のルールが制定されました。

簡単に言えば『デメリットを正しく伝えてね』ということです。

つまり根本は変わらない

つまり契約時にメスが入っただけで既に契約済みのサブリース契約には特に大きな影響はなく、サブリース契約自体に何か特別なルールが追加されることもないです。

今後サブリース契約を紹介しにくくなった状況ではあるものの、サブリースを紹介する業者はなくなりはしないだろうし、言葉巧みにサブリースを勧めてくる可能性もあります。

『知らなかった』『聞いてない』では済まない

言った言わない論争が増えると予想

サブリース契約の不当な勧誘が禁止になりはしましたが、契約書にデメリットが書かれていたらきちんと理解した上で拒否できますか?

普通の感覚なら「危ないから契約しない」が出来ますが、押しに弱い人であれば押し切られる危険性があると思っています。

今回はサブリース契約自体を規制するものではない(そもそもサブリース自体は悪いことではない)ため、事前の説明なしで契約を進め、最後の契約書の目の前でデメリットを共有されるなんてことも十分にありえると思っています。

具体的には『収益が下がることがあります』と書面で書いていても、口頭で『過去10年下がったことがない』と伝えてしまえば安心してしまう人もいるんじゃないかと。

契約書に書かれたものに対して同意をして契約したら、口頭で説明を受けてなかろうが、嘘を言われようが証拠がなければ同意したものとなります。

サブリースという単語を聞いたら反射的に身構えて話を聞く姿勢になるようにしておきましょう。

瑕疵物件(訳あり物件)の情報も同じく大事

それ以外にも瑕疵についても同じことが言えて、契約不適合責任という物件に問題があったら必ず契約前に伝えなければならないルールがあるのですが、適当に話を聞いて契約しても書面上で伝えた証明が残っていれば『知らなかった』では済まない可能性が高いです。

今回の法改正のおかげで購入者は守られるようになったと安心せずに、ちゃんと自分の判断に責任を持ちましょう。

累積収支報告

全体収支(直近3ヶ月)

日時ローン残債 (before)収益 (経費込)ローン残債 (after)
11月末26,708,83192,64026,659,506 (▼49,325)
12月末26,659,50692,64026,111,040 (▼548,466)
1月末26,111,04092,64026,062,507 (▼48,533)

自己資金変動(直近3ヶ月)

日時繰上返済持出金税金支払総額
10月末01,7040989,196
11月末500,000301,490,903
12月末09001,490,993

先月の繰越返済でほぼ持ち出しは解消したことで、ようやく借金を資産が払ってくれる感覚を味わえるようになりました。。

まだピッカピカの築2年目なので修繕積立金もまだ上がらず、家賃相場も現地の平均なので、『今借りてもらっている方がずっと住み続けてもらえるのであれば』当分は安定して運用できそうです。

アパート運用とは違い家賃だけで自己資金分をペイするほどの利回りはないのですが、売却する際にこれまで支払った金額よりも高ければ成功くらいの気持ちなので、引き続きゆっくり見てもらえたら嬉しいです。

ここまで読んで頂きありがとうございました!

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