27歳で新築区分マンションの不動産投資を始めた話 Part 20 【次の物件を買うにはどうすればいいか聞いてみた】

不動産投資
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先日、確定申告を作るにあたって不動産投資の担当の方とお話する機会がありました。

今回は相談した内容を元に

2部屋を買うために年収や残債はどれくらいになっている必要があるか

について話したことをまとめていきたいと思います。

コロナの影響でローン審査が厳しくなっている

まず、今の情勢に関してコロナの影響でローン審査が厳しくなっている傾向があるとのことでした。

私が不動産投資を始めた時は年収400万ちょっとで金利2%未満で3000万円近くの融資を引けたのですが、今の御時世だと同等の融資を引くためには年収500万円は必要になっているそうです。

もちろん融資条件によって審査がおりる条件の融資はあるとは思いますが、全体として審査が厳しくなっています。

そのため2部屋目を買いたい場合も以前買えていた条件よりも高い属性が必要になってきており、まず今の段階では買うことが出来ないとのことでした。

審査は「年収 >>> 残債」を重視する

『年収が低くても普段あまりお金を使わないから沢山ローン組みたい』は通らないということです。

過去に年収に応じた借入可能目安を聞いたところ

  • 年収400万円・・・×6倍 → 2400万円
  • 年収500万円 ・・・×7倍 → 3500万円
  • 年収600万円・・・×8倍 → 4800万円

という目安で融資可能額が変わるそうです。

今の私のローン残債は 2600万円 なので年収600万円では同等のローンは落とせません。

3000万円クラスの部屋をもう1つ買うとなった場合、

(購入金額 + 残債) ÷ (年収倍率) 
= (3000万円 + 2600万円) ÷ 8 = 年収650~700万円

が必要ということがわかります。

もちろん残債を減らす方法もあるのですが、年収600万円のときでさえ借り入れ可能額を4800万円を基準にすると

借入可能金額 - 購入金額 = 残債
4800万円 - 3000万円 = 1800万円

ということで現状から 800万円の繰上返済をする必要があります。

人によるかもしれないですが、個人的に年収を上げるほうが現実的ですね。

繰上返済よりも株などをしたほうが良い

800万円を繰り上げ返済して浮く利子分よりも、800万円で株を運用したほうが資金が増える可能性が高いためです。

これまで毎回ボーナス月に50万円ずつ繰上返済をしてきましたが、今回の話を聞いてこのルーティーンを見直す予定です。

ちょうど前回の繰上返済で 月の支払い ≒ 月の収益 の状態にすることが出来たので次のボーナスをどのように使うか楽しみにしていてください!(まだ何も考えてない)

累積収支報告

全体収支(直近3ヶ月)

日時ローン残債 (before)収益 (経費込)ローン残債 (after)
12月末26,659,50692,64026,111,040 (▼548,466)
1月末26,111,04092,64026,062,507 (▼48,533)
2月末26,062,50792,64026,013,907 (▼48,600)

自己資金変動(直近3ヶ月)

日時繰上返済持出金税金支払総額
12月末500,000301,490,903
1月末09001,490,993
2月末09001,491,083

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