27歳で新築区分マンションの不動産投資を始めた話 Part 21 【節税目的でやってはいけない】

不動産投資
two 3d humans give their hand for handshake
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皆さん、確定申告は終わりましたかー?
私は今年も確定申告作成のサポートを受けつつ無事に提出できました。
e-Taxもっと使いやすくなってほしいですね…👀

今年は保有2年目なんですが、既にもう節税効果が無くなったことが判明したので悲しみに暮れてます。
まぁこれはこれで良い学びになったので今回は節税効果について学んだことを記事にまとめようと思います。

マンション投資は節税効果は薄い(※2年目以降)

とりあえず損益計算書公開しますね

初年度の赤字はおよそ700,000円(※土地利子は一旦無視で)
今年度の赤字は150,000円であることがわかります。

初年度は

  • 12ヶ月分の収入がない
  • 不動産取得に関わる経費

という理由で赤字が大きく膨らみます。

一方で、2年目以降は不動産収入が100%加味された上で、不動産取得に関わる経費がごっそりと減ってしまうため、節税効果が減ってしまいます。

これを見て『150,000円でも節税できればいいじゃん』と思った皆さん、残念ですが不動産投資の収支は0円なのです。その謎は次の章で説明します。

不動産投資で節税できない理由

減価償却が渋い

減価償却資産の償却率表 というものがあるのですが、減価償却は耐用年数によって決まります。
減価償却の対象になるのは建物などの劣化するものに限られていて、土地には減価償却はありません。

3,000万円の物件で1,500万円が土地だった場合、残りの1,500万円が減価償却の対象になるのですが、マンションだと耐用年数が47年くらいになるので毎年の減価償却は 1,500万円 * 0.022 = 30万円程度にしかなりません(躯体と設備(部屋)の違いは一旦無視で)

築古で耐用年数が少ないほど減価償却の割合が増えマイナスが増えるため節税効果が高いのですが、丈夫なマンションは節税効果は低いということになります。

不動産投資は経費計上しにくい

不動産投資は事業なので不動産投資に関連する出費を経費として賄うことが出来ます。

ただし、フリーランスや自営業の場合は必要経費とみなされる分類が不明瞭なのである程度自己判断で経費計上を行うことが出来ますが、不動産投資で交際費や飲食費が極端に高い場合不正な経費として見られ税務調査に掛けられる可能性が高まるため、何でもかんでも経費にすることが出来ません(潔白な経費なら全然問題ないですが)

今年は書籍代や印刷費などを経費計上しましたが、数千円程度の経費なので節税できたと思えるほどのマイナスにはなりませんでした。

青色申告は赤字決算では無意味

『青色申告はお得!』のような紹介を見ますが、それは黒字決済の場合だけであり、節税を目的としているような投資では無縁です。

『65万円分が節税できる』のは年に65万円以上の黒字を達成している人だけで、100万円の赤字が165万円の赤字になることはないのです

土地等の負債利子が適用されない

そして今回赤字が完全に消えた要因になったのはこちら、『土地等の負債利子』です。

経費として落とせるのは、支払った税金(租税公課)、利息、減価償却費などがありますが、利息のうち、土地に関する利息は『もしも赤字だった場合は損益通算に入らない』という特性を持っています。

今年度の損益通算書を見てもらうとわかるのですが、今年度の所得金額は150,536円の赤字です
そのうちの219,819円が土地に対する利息です。

『赤字の場合は損益通算に入らない』というルールに基づき、150,536円の赤字分は無効になり、申告上の不動産投資の利益は0円ということになりました

図での解説がわかりやすいので 一番わかりやすい不動産所得の損益通算 あたりを参考にすると良いです。

節税を推してくる営業は注意

このやり取りをしていて思い出したのは「昔勧誘してきた営業の人やたら節税を推してきたなぁ」ということでした。

減価償却率の高い築古アパートならまだしも『区分マンション投資で節税しよう』や『経費で節税しよう』と言うのは買った後のフォローを一切考えていない会社の考えなので信用しないほうがいいと思います。

今回の記事でそのへんの知識を学び取ってもらえれば幸いです。

ここまで読んで頂きありがとうございました!

累積収支報告

全体収支(直近3ヶ月)

日時ローン残債 (before)収益 (経費込)ローン残債 (after)
1月末26,111,04092,64026,062,507 (▼48,533)
2月末26,062,50792,64026,013,907 (▼48,600)
3月末26,013,90792,64025,965,241 (▼48,666)

自己資金変動(直近3ヶ月)

日時繰上返済持出金税金支払総額
1月末09001,490,993
2月末09001,491,083
3月末090-14,0391,477,134

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