27歳で新築区分マンションの不動産投資を始めた話 Part 7 【不動産取得税高すぎワロタ】

あけましておめでとうございます〜今年も宜しくおねがいします〜

で！今年の不動産報告記事の1発目ですが、不動産取得税の話になります！

もちろん不動産取得税は知っていました。想定される金額も把握していました。

ただやっぱり大金なので支払うのは大変ですよね…「料金が間違ってるんじゃないか？」って思ったりもしますよね…

なので今回は

・不動産取得税ってなに？
・不動産取得税の計算ってどうなってるの？
・できるだけ負担が少ない支払いをしたい！

という疑問・要望に応えた記事にしたいと思います！

不動産取得税

参考資料はこちら↓↓

東京都主税局 不動産取得税

不動産取得税とは

不動産を取得した際に1度だけ発生する税金です。

投資マンションに限らず、マイホームの取得でも同様に発生する税金です。

有償、無償問わずに「取得した」ことになれば適用されます。

不動産取得税は土地・家屋で別々に計算され、経費に計上されます。

不動産取得税の計算方法

家屋

取得した家屋の価格（課税標準額）× 税率（住居用3%,それ以外4%）

で計算されます。

取得した不動産の価格（課税標準額）とは不動産を購入した価格ではなく、市町村が定めた不動産の価値（固定資産課税台帳に登録されている価格）です。

また、投資用マンションも事務所や店舗ではなく、誰かが住むためのものであれば住居用になります。

課税標準額

課税標準額は築年数や構造によって評価されます。

基本的に木造は低く、RC造は高くなりますが、エレベータの有無なども加味されます。

家屋の評価はどのようにするのですか。-東京都主税局-

土地

(取得した土地の価格 × 1/2)（課税標準額） × 税率（一律3%）

で計算されます。

課税標準額

土地の評価はどのようにするのですか。-東京都主税局-

東京都特別区に所在する土地の固定資産税の評価は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき街路に沿接する標準的な土地の単位当たりの価格である路線価を付設し、この路線価に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額を求める市街地宅地評価法（路線価方式）により行っています。 具体的には…

難しい…🙄

超大雑把に解釈すると、同じ面積の土地でも、渋谷は高いけど、八王子は安い。

その理由は、固定資産評価基準に基づいて（建っている建物の価値で計算して）国が決めている。

建物の価値が基準となって土地が決まるんですね。

「土地が高い→良い場所」じゃなくて「良い場所→土地が高くなる」なんですね。

誤っていたらTwitterでご指摘お願いします _(:3」∠)_

投資用マンションの不動産取得税は一切軽減されない

不動産取得税には軽減制度があります。

ただし、投資用マンションの取得時には軽減制度は一切適用されません。

とは言え住宅ローンを考えている方もいるのでまとめます！

住宅とその敷地に係る軽減制度

家屋の不動産所得税の軽減

居住用の不動産に関する軽減制度は以下の通りとなっています。

税額 = （取得した家屋の価格（課税標準額）- 1,200万円）× 税率（住居用3%,それ以外4%）

重要なのは住む場所かどうかです。

お店と家が合体した家でも居住用の範囲しか軽減は適用されません。

土地の不動産所得税の軽減

土地に関する権限制度はかなり特殊です。

ア：　45,000円
イ：　（不動産の価格 × 1/2 ÷ 地積） × 住宅の床面積の2倍（上限200m2）× 住宅の持分 × 3%
アorイのどちらか大きい方 = 減税額

税額 = （不動産の価格 × 1/2 ÷ 地積） - 減税額

分かりにくすぎるだろ！

1つ1つ分解してみましょう。

地積というのは土地の面積のことです（そのまま）

なので、（不動産の価格 × 1/2 ÷ 地積）= 1m²あたりの価格ですね

住宅の持分は居住用であれば持ち分100%です。

土地の面積は125m2で、住宅は延床面積が100m2です。
価格（評価額）は、土地が72,000,000円、家屋が12,600,000円です。

の条件で減税額を計算すると

1m2あたりの価格
=（不動産の価格 × 1/2 ÷ 地積）
= (72,000,000 × 1/2) ÷ 125 
= 288,000円

減税額 
= 1m2あたりの価格× 住宅の床面積の2倍（上限200m2）× 住宅の持分(100%) × 3% 
= 288,000円 × 100m2 × 2 × 1 × 0.03 
= 1,728,000円

です。

減税額が45,000円を超えているため1,728,000円が適用されます。

そのため

税額 
= （不動産の価格 × 1/2 × 3%） - 減税額
= （72,000,000 × 1/2 × 0.03）- 1,728,000
= 1,080,000 - 1,728,000
= 0（マイナスにはならない）

となります。

不動産取得税の支払い

以下の3種類の支払い方法があります。

・都税事務所、都税支所、支庁、金融機関、郵便局の窓口
・コンビニエンスストア
・ペイジー（Pay－easy）
・クレジットカード（都税支払いサイト経由）

私はポイントが貯まるので、クレジットカード決済で支払いました。

手数料が0.73%掛かるので、還元率が1.0%以上のクレジットカードであればお得ですね！

またなかなかの大金になるので現金を持ち歩かなくて済むというメリットもあります。

なおコンビニでは現金のみです。クレジットカード使えるようになってくれたらなぁ…😑

不動産取得税は、住居用には優しく、投資用には厳しい

ここまでで不動産取得税に関しての説明は終わりです。

・不動産取得税は国が定めた基準によって決まる
・住居用であれば軽減が大きいが、投資用は軽減なし
・支払いはクレジットカードが少しお得

ということが分かって頂ければ幸いです。

マイホームで不動産を買う場合は、軽減率が大きいので少し安心してもらっても大丈夫ですね！

累積収支発表

全体収支（直近3ヶ月）

自己資金変動（直近3ヶ月）

12月に繰上返済をしたので、持ち出し金は下がる予定なので11月末から158円下がったのは想定通りなのですが、12月末の2,820円ってなんだろう…？🤔

繰上返済をすると当月の利子の支払いがガクッと減るのかな？

2,3回やってみて裏付け取れたら原因調査して行こうと思います！

あ、来月はついに始まる確定申告！

確定申告は大変なイメージがあるので心して確定申告書作ります😱

不動産投資を始めようとしている方へ

不動産投資は購入した時点で勝負が決まる投資です。

特に一方的に購入を迫られている場合、ほぼ100%あなたに対して不利な契約となります。

あなたが購入して一番リスクを負わずに利益を得ることが出来るのは業者だからです。

相手は販売のプロです。付け焼き刃の知識ではうまく乗せられてしまうのがオチです。

だからこそ複数業者との比較検討をおすすめします。

仮に今検討している物件があっても他社との比較をすることで意外な考慮漏れも見つかります！

すべて無料のものを選びましたので少しでも参考にして頂けたら幸いです✋

ここまで読んでいただきありがとうございました！