27歳で新築区分マンションの不動産投資を始めた話 Part 8 【確定申告大変すぎワロタ】

不動産投資
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新型コロナウイルスが蔓延して世の中大変なことになっていますね…

安全第一なのでマスク着用したり、人混みは避けるような行動をしていきましょう!

「マスクがないんだよ!」という風潮ですが、去年から流行しているピッタマスクって使い捨てじゃなく、洗って何回でも使えるんですよね

品薄で値上がりが気になりますが、もし安くなっていたら本当にオススメですので是非。

確定申告

はい、本題に入ります!今月は確定申告の資料を作成していました。

確定申告なにそれ?状態だったので不動産業者で用意してくださった税理士の方に作り方を教わった形で作成をしていました。

メモをある程度まとめたので、資料を公開する形で今回は記事をまとめていきます。

確定申告書の作り方

確定申告書ですが、手書き用の書類が送られてくるのですが、以下の国税庁のページから作れるのでそちらを使いました。

https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top#bsctrl

記入した内容もデータとして残るし、手書きよりも手間がかからないので絶対にこちらがおすすめです。

表示に従って記入をすればあまり躓くことなく作れるかと思うのですが、口頭で税理士さんに聞いたポイントがあったので紹介します。

不動産取得に関わる経費は分けるべし

不動産取得に関わる経費には各種登記費用、事務手数料や各種準備金が含まれます。

金額が少ないものに関してはまとめてしまっても良いですが、取得に関わる経費は50万円以上の金額になるため、細かく分類分けしたほうが良いとのことでした。

不自然にまとめられた上に金額が多ければ税務調査が入る可能性が高まるため要注意です。

土地負債利子は赤字決済の時は損益通算できない

不動産投資をするとだいたい赤字決済になります。

赤字決済になる原因は印紙代や手数料などの経費が利益を下回ったことで発生しますが、ローン返済の利子に関しても経費となります。

通常であればローン利子は全て経費として扱ってもいいのですが、赤字の場合、土地分の利子は損益通算してはいけません。

「土地分の利子なんて分からない」という話があるかもですが、土地と建築物の資産価値は決まっているので、その比率で建築物対象の負債利子を計算します。

自分の場合は、およそ1:1だったので、経費の負債利子に関しては実際に支払った額の約半分となりました。

ふるさと納税の計上を忘れずに

これまでワンストップ特例制度で何も考えずに節税にできていましたが、今回確定申告を行うため、ワンストップ特例制度は使えません。

自分で手続きを行う必要があるため、証明書の管理はしっかりしましょう(忘れていた人)

その他の経費はちゃんと管理しよう(税務調査にならないために)

なんにも考えずに領収書だけ集めていてはダメです。

いつ、なんの目的で、誰に支払ったか、を帳簿にまとめた上で、それがどう自分のビジネスに影響があったのかを説明できるようにメモなどを残しておきましょう。

帳簿は下記ページのように国として参考例を提示するほど重要です。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kojin_jigyo/kichou03.pdf

レイアウトに決まりはないらしいですが、必ず用意するようにしましょう!

領収書も7年間は管理しておく必要があるため、月毎にポケットでまとめられるようなファイルを各年分用意しておくのがおすすめです!

累積収支発表

全体収支(直近3ヶ月)

日時ローン残債 (before)収益 (経費込)ローン残債 (after)
12月末27,802,38092,64027,702,894 (▼99,486)
1月末27,653,34092,64027,653,340 (▼49,554)
2月末27,653,34092,64027,603,718 (▼49,622)

自己資金変動(直近3ヶ月)

日時繰上返済持出金税金支払総額
12月末50,0002,8200318,874
1月末03,300195,105513,979
2月末03,3000517,279

先月不動産取得税の支払いがあり、金銭的に負担が大きかったため繰り上げ返済は行っていません。

今回、確定申告の書類を作り、繰り上げ返済をすると、返済スケジュールが乱れて管理が大変になることを知ったので、3ヶ月 or 6ヶ月ごとの返済になりそうな気がします🙄

実は今月引越しを行って、諸々の事情で家賃の負担が減るので今後の返済に期待…👀

確定申告は大変だけど、一年を見直すとても良い機会

今月は確定申告の資料を作っていたのですが、予想通りの面倒臭さでした。

といっても「ただただ面倒だった」で終わらせたくなかったので、記事にしてみました。

「会社員として何も意識せずとも税金を支払っている状態」というのは確かに楽ですが、不動産投資を通して、どうやってお金が流れているのかの断片だけでも知れた分、社会人として少し成長できた気がします。

不動産投資を始めようとしている方へ

不動産投資は購入した時点で勝負が決まる投資です。

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ここまで読んでいただきありがとうございました!

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